市街化区域の現況「宅地」だけど地目が「農地」の売却
収益物件用地の際に標題のケースはたまにあるかもしれません。
所有権移転そのものに影響したり、買主の融資に影響したりと面倒なんで解消しちゃいましょう。農地法は悪法また法なりの典型とも言われなくもないですが、第一次産業の保護のためには必要であり、ただ厳格すぎる箇所もあり、行政単位で対応を弾力に変えているのが実務です。
農地法は現況主義なので、現況が宅地なら転用手続きは不要なはずです。現に都内23区の市街化区域では、現況宅地で地目だけ農地が残っている場合、農地法による手続きを経由せず、20年以上のベテラン選手である法務局登記官に変更をお願いできる場合もあります。
全国に向けて一般論的に言えば、長く宅地だったら「非農地証明」でOKです。
実務上は、農業委員会にお願いして発行してもらえる「農業転用の受理通知書」が必要と思ってください。農地に転用することを証明しないといけないので、農業委員会にその旨を「届出」して、地目を宅地にする変更登記を司法書士にお願いする流れです。
これができるのは、過去に農地転用の届出が確実にされている場合です。
実質宅地だけど地目だけ農地なわけですから、地目変更さえできればよいわけです。
ですのでよくわからなければ法務局の登記官経由で農業委員会に照会してもらうこれが最善策です。
まとめますと、農業委員会に照会するか、登記官に聞きながらやれば、大丈夫です。地域によって運用が違う場合もありますので（）
今日の気づき
固定資産税の還付申請方法
審査や不服申し立てではなく、重大な錯誤がある場合は口頭や書面で役所に還付請求すればよい
日経新聞を見て感じたこと（出典：日経新聞日曜版９/13)
あくまで記事を読んで個人が感じたことを私見でピックアップし述べるだけですので、事実もしくは新聞社の解釈を記載した新聞記事の原文とは異なるので、原文は新聞を買って読んでください。
・コロナ対応は病院、厚労省の救済の件
・ビットコインから「テザー」へ暗号通貨の潮流の変化
・現預金急膨張度合、米国は140年ぶり、日本60年ぶり。預金封鎖も選択肢か？
・コロナ診療報酬の引き上げ。ベッド代が２万円から５万円にアップ。しかも2.5倍にアップしたこの差額は我々の将来負担と税金から賄われるそうだ。酸素投与は＋２万円だそうだ。しかも報酬を増やせば、厚労省からの支援金も増える。やはり、医学部受験倍率がどの学部より強い理由が分かる構造がここにもあらわれている。
接骨院は健保から徹底的に締め出しを受けている状態で競争がとてつもなく厳しいが、病院は少なくとも接骨院よりかは競争が激しくないようである。余談ですが、接骨院で「保険いけますよ」と言われても、打撲等でも実際は適用不可のケースはある。数か月後健康保険から詳細の記載を求める書類が郵送で保険者宅に届くケースも多い。確実に国家レベルでの費用削減が末端の接骨院に向かっている。(ミクロではまた事情は複雑で単純にそうとは言えない部分もあるが）
あくまで数でいう経済競争に限定したお話ではあるが。。それでも社会的必要性が高く、高度職業的専門家として認められている職種が頂点に立つ施設は強い。また、優秀な人材が医師になるから、最終的に国家に対する影響力も強いことが分かる。
余談からかなりそれるが、社会的に必要で高度な仕事こそ、社会的にも経済的にも豊かでないと優秀な人材は集まらない。だからこそ、この傾向に少し嫌悪感を覚える方や頭ごなしに批判する方は、そうなるのではなく、自分自身が社会から必要とされ、経済的にも豊かになれる職業につくことを目指すほうが賢明なのではなろうか。自戒もこめあして、ここで「病院へのコロナ報酬支援」に関する勝手な逸れた意見は締めさせていただきます。
・ビットコイン等は一時期、都内の飲食店で使える店も結構あった印象だが、最近はIDや各種決済アプリで、土俵は根本的に違うのに、暗号通貨決済はリアル実需からは存在を消されたような気がしますが、みなさんはどう感じられているだろうか。
テザーは発行量と同額の米ドルを持っているというのは、BS的にはバランスしているというだけで、全世界的に汎用性のある通貨としての課題は山積しているように思える。
フェイスブックのリブラしかり、テザーしかり、最終的に世界もしくはある地域の覇権通貨、統一通貨となることを最終目標にしているのであれば、法定通貨を担保としていながら中央集権のコントロールが効きずらいか、価格変動もしにくくマネーロンダリング手段に最適な通貨と揶揄されてもおかしくはないだろうか。
本当に経済価値を生んだ人材にその価値の保存、交換等の手段を与える通貨としての役割だと思うからこそ、最終的な通貨の価値を決めるのは中央にあるべきだと私は思う。結局法定通貨を担保にしている以上、それ以上にはなれない。仮に暗号資産達がそうなれたとしても全体最適のポジションからは歪が生まれると思う。仮想通貨はブロックチェーンで安全だ、ステーブルコインは法定通貨を担保としている等、これらの特徴はもちろんフィンテック領域でとても重要な意味を持つが、我々が日々使う決済手段である法定通貨が堅牢性を備えたシステムの中で使われて、何不自由がない場合、企業や国家のエゴが不必要に暗号資産に影響を与えないか危惧してならない。
国籍のある通貨も今は一瞬で他の通貨へ変換できる時代に、無国籍の通貨が必要なのか、私はかなり議論が必要であると思うし、先ほど述べた
経済社会に付加価値を生んだ人材にその価値の保存、交換等の手段を与えることが通貨としての役割
だと考えるからこそ、ある意味恣意性が介入するだろうが、この貨幣価値感は資本主義社会では揺らぐべきではないと思うし、政府が調整すべきだ。もちろん批判もあるだろうが、コロナに直面し、廃業寸前で一息つくことができた事業者は理解できるかもしれない。
必要悪という言葉もあるが、暗号資産は無国籍であるが故に適切な富の資源分配を害する恐れが相対的に高いと考える。
テザー取引で多額のマネロンが横行し、FATFという政府組織が規制に乗り出しているそうだ。極端な規制は発展を阻害するが、一時的な資産逃避手段に成り下がらざるを得ないポジションに結局はなりえるという判断が、大多数ならソフトながらの厳しい対応が政府側にも求められる日がくるかもしれない。
少し形而上学というか、まあ違うが、秩序がなくなれば、どこも終わる。話は通貨とは変わるが、小さな組織でいうと会社なんかもそうだ。
世界秩序も地政学的には、倫理観のある大国達の核のバランスで持ちこたえてるが、無国籍の核保有集団が生まれたらどうなるか。その瞬間世界の終わりが見えている。
無国籍の暗号資産の発展は進めるべきか。今申し上げたように核開発や軍事強化を行うべきかという問いに似ている。立場や勢力図、利害関係者も構造的には異なるが、根本的な部分で共通する部分が見える気がしてならないのは私だけだろうか。
無国籍通貨の発展は世界にいい結果を残す可能性も否定できないが、世界の資本主義経済社会の秩序が乱れ、経済的な死に向かわないことを一向に願うばかりである。
・アメリカ、日本等の企業家計が持つ現金預金が溢れているのは、不動産・金融業界で実務についてる方には周知の感覚であった。この肌感覚をより事実に近い形で文字に起こしたような記事で特筆すべき点は少ない。預金封鎖の可能性もあるだろうが、こればかりは為政者の采配によるのでなんともいえない。ただ預金封鎖に準ずるような手続きが行われければ国の財政健全化やインフレ目標達成ができないことは確かである。だからといって、ITに精通した、若者と高齢者感の公平を考えると必ずしも適切であるとも言えないし、預金封鎖をした結果、人もの金情報がより循環し、経済的に豊かになるとの必ずしも言えないと思う。
現在、政治、経済の中枢にいる人間ではなく、年金生活を行い、貯金を切り崩して生活をしている高齢者の方が、それも少数ではなく、何万人、何十万にもいるかもしれないという点にも留意して本当に今行うできなのかは慎重に検討してもらえればなと思う。
皮肉だが、預金も資産逃避の手段に使われるが限度はある一方、無国籍通貨のうち、法定通貨を担保にする暗号資産は限度はあるが、他も含めると、際限なく逃避手段と使われる可能性も孕んでいるのではないだろうか。（ブロックチェーン等の技術面の話というより、デジタル法定通貨や一部の暗号資産は場合によって、改竄がされている事例がある点を強調している）
9/13日時点で確認したニュースチェック
本日ニュースチェックに、数時間費やしたため、整理のためここに記したい。
・会計士のCPE単位の不正受講取得(協会のプレスリリースや各新聞にて）
公認会計士法第28条においてCPE取得が法定義務化されているというのは、受験生は監査論総論でちょろっと習う程度で、実際には監査法人等に入ってから、日常生活に組み込まれることになる。
実際、理論と実践は乖離があるというのがジュニアやシニアぐらいの方のご意見ではないだろうか。試験合格直後は、会計の専門家だと少し鼻が伸びても、入社後、エクセル処理で躓いたり、事務作業に追われて、被監査会社の担当者のほうがはるかに知識経験が豊富で太刀打ちできない状況になり、謙虚になる方もいらっしゃるだろう。
会計は経営者の見積もりや判断が介入するからこそ、公認会計士が会計ルールに則って適切に財務情報が開示されているかどうかお墨付きを与える需要が生まれる。
個別企業の税務申告を税理士が担う場合、税務リスクをどのようにとるかは各税理士次第だが、きほんて基本的には、税理士法の通り、国税庁の通達等に基づき適正に申告することが仕事だが、利害関係者は、上場企業の監査制度より少ない。
会計士は責任が重いのは当然だが、監査の品質管理や不正リスク対応がより求められて実務で忙しい中、CPEを年30～40単位取得するのは、個々の生活環境にも良いるが、容易なのかは何とも言えない。
話はもどりますが、今回あずさでは仮想デスクトップを使い、複数端末で同時受講していたのが問題とのことである。これは当然当事者の倫理欠如を責めるべき部分もあるが、そもそもこのような状況を発生させないように、監査人に求める業務を判断によるべき部分に限定し、受講時間を監査法人側で明確に時間を割り当てていく必要があるように感じた。専門家は自由に働きがちなので、なおさら、ログ管理はもちろん物理的に受講場所を設定し、講義以外は受けられない（倍速は可）等の対応が個人的には望ましい気がするのですがいかがでしょうか。
会計士会館の講義も時には必要ですが、CPE取得ｗｐすべてを椅子に座って、倍速なしで強制するのは、IT導入を積極的に進めていく姿勢に逆行することになるし、さすがにそのような対応は求めないだろう。
今回の原因は、会計士が忙しいこと等に起因した組織的常習的な事象であると解する。報酬面はかろうじて資格の需給をコントールし、最低限担保できているだろう。だからこそ繰り返しになるが、監査の質向上を人間に求めるなら、彼らが不正受講しなくてもよいように、業務量を判断に影響を与える事象に絞って欲しい。
もちろん金融庁や会計士協会もIT化を支援しているようで、各監査法人でもIT人材を大量に導入し、雑務をITで処理できるようになっており、DXも急速に進捗している。同時に監査の厳格化が求められるにしろ、少なくとも、ITによる業務削減が監査の厳格化による仕事増大を絶対値で上回っている状況でなければならないとは思う。
もちろん他の団体のリアルセミナー等でCPEが取得できる機会も素晴らしいですが、コロナの影響もあるので、オンラインでのCPE取得も引き続きネットのメリットを生かしなが推奨していくのがいいのではないだろうか。
毎月送られてくる会計・監査ジャーナルは他の雑誌に遜色ない情報量に富んだ読み物だと思うし、会計士の時間確保にITが貢献し、会計士自身のIT不正が少なくなればと思った次第です。
監査論も監査論各論で財務諸表チェックに関する姿勢や手続き、報告方法を学んでも、実践では即役立つが、仕事がクライアントの長年経理畑を歩んでいた人に及ばないように、職業倫理規定をどれだけ学んでも、現場で職業倫理順守できる環境構築ができなければ、労働衛生上の問題が顕在化したり、今回のような複数同時受講という事象が発生していまう。
仮想デスクトップが悪いとか、そういうことより根本的な問題を対処しなければならないし、職業的専門家として監査制度が社会に引き続き受け入れられ、JCPAとしての価値を保持していくためにも、会計士業界全体が、様々ステークホルダーを巻き込んで、業務時間を増やす以外の方法で監査人の物理的な時間確保を行っていくべきだと感じる。
ここまで繰り返し、述べてきたが、飛行機のパイロットのような存在がJCPA（日本の公認会計士）のあるべき姿な気がしてならない。
例えば、飛行機のパイロットは基本、着陸と離陸以外が割とゆったりされている（印象）ですが、必要な時は、職業的専門家として適切なジャッジをされている（2008年のハドソン川の奇跡？も確かマニュアル通りだと下位の位置づけの処理を真っ先に行ったおかげで助りましたよね）。これが会計士としてのあるべき姿と重なる気がします。
みなさんも東京に帰る国内線で羽田に練馬区→新宿→大田区等と着陸態勢に入る飛行機がビルすれすれ（に見える）を飛び、滑走路に着陸する瞬間は毎度、乗客も少し緊張感があるのではないだろうか。
全体の作業の中ではごく一部だがもっとも重要な作業を真剣を行える環境づくりができているからこそ安全を担保できているのではないだろうか。
会計士も重要な判断を行い、監査報告書に記載する内容を吟味することに真剣に取り組んだうえで、精神的にも時間的にも余裕がとれて初めて、不正なく研修を受講し（聞き流しも厳密には不正受講に当たると思われる）研修内容を適切に吸収し、より実践で知見を活かせるようになるのではないだろうか。
あくまで個人の意見で一切、所属団体やその他とは全く関係はありませんので、その点ご留意ください。
Amazon 返品してみた結果
今までアマゾンで買ったものは、メルカリで売るか、放置するか、どちらかでしたが、今回アマゾンから購入した「キュリオオートロック」を返品してみましたので、備忘録で残しておきます。
未使用・未開封なら全額返金、開封後であっても商品代金の50%が返金されるという認識です。
今回キュリオロック２万円を着払いにて返品しました。（ヤマト運輸）
結果１万円弱の返金がありました。メルカリだと、送料込みでも数千円は儲けることがきる一方で、手間暇を考えてどちらに軍配が上がるかは各人次第かなと思います。
メルカリだと
・売れるまで不用品を抱えることになる。
・売れたとしても、個人の顧客と揉める可能性がある。
・メルカリ手数料及び送料がかかる
→18,000円で売れたとしたら（メルカリの取引事例）
手元には16,000円弱残ることになります。
キュリオロックをメルカリで出品した場合の手間を暇を考えると利益が千円以上出るなら出品はありかなと思います。基本的には2,500円以上の人気家電製品を購入した場合、メルカリで出品するのが経済合理的かなと思いました。
サラリーマンなので、収入は給与所得のみですので、損失をいかに抑えるかが重要ですよね。私は今回手間暇をかけない結果、7,000円弱を失ったことになります。
結論ですが、アマゾンの人気ランキングに上がるような家電で2,500円以上の商品は
返品ではなく、メルカリ等で売却するのが一番です。参考になる出品文言や取引事例も豊富ですので。
東京駅にアクセス抜群な沿線沿いのマンション 価値は？
今日は、マンションを見てきました。もちろん趣味です。
そこから派生して日本の政治や経済にちょっと愚痴るだけの記事です。
都心５区もしくはその周辺のマンションは、個人の年収の５倍～６倍をはるかに超えていますよね。
週刊「エコノミスト」の記事にも取り上げられていましたが、三鬼商事のオフィス空室率７月版によると、都心５区では千代田区のみ2％を切っていますね。
肌間感覚として、丸の内や日本橋等の一等地は賃料下落圧力はあるかもしれまんせが、空室率の上昇は限定的な気がします、少なくともリーマン後ほどはならないでしょう。
というのも、グレードを下げる（利回りが高い地域に移転する）選択肢を業績好調の一流企業がやるかというのは甚だ疑問だからです。
仮に丸の内や日本橋にオフィスを構えるニーズがなくなったら、それはオフィスそのもののニーズが無くなったのと同義だと思います。失礼な話ですが、池袋や新宿にオフィスを構えるのと、丸の内や日本橋で同じお家賃だったらどうしますか。
答えはある程度明白でしょう。有事の際にも復旧の早い点でも東京駅周辺周辺の資産価値はずば抜けています。
東京駅周辺のオフィスビルを保有しているファンドが借り換えできず、死亡したとしても、2021年までは金融緩和を維持する意向をアメリカも示している以上、日銀も追随すると考えていました。
でも昨日の安部さんの退任発表により日銀黒田総裁の金融緩和政策は大きく曲がり角にきたのは間違いありません。株式市場では日経が600円くらい下がりましたね。いつもどおり、全く公正な市場ではないアルゴリズム取引君が売っただけなのではと思っていますが。。。
安部さん退陣を機に日銀さんはETF等のエクイティは手放すという売りオペをかますかもしれませんね。実態は爆弾処理でしょうけど。黒田さん自身も任期の2023年4月までにはなんとかしたいと思ってるはずです。量的にも質的にも市場から色々買いまくって、お金を払ったけど、受け取った、金融機関や投資家が実需世界に使っていない。さらに資産を増やすために使ったり、信用リスクの低い企業に融資したり、IT系の期待利回りの高い企業に出資したりと。これって、一流企業やトップ人材だけが豊かにはなるでしょうが、トリクルダウン的に、世間の４割以上を占める年収400万円以下の普通の人にまで波及するんでしょうか。
金融だけ伸びる世界を作って、日銀と政府に爆弾を抱えさせて、インフレによるソフトランディングでも考えているのでしょうか。日銀の目指す物価目標２%は全く個人レベルでは現実味を感じていません。
むしろ、CPIの数値が0.8％上昇していたという感覚すらないので、コロナにより、デフレ圧力はかかってるでしょうね。少なくとも実需では。
金融は別ですよ。無利子無担保の公庫水でおなか空いてる事業者はたくさんいます。相対的にまだ利回りが高い不動産や、キャピタル狙いで上昇余地のあるアセットに資金が流れているのは周知の事実です。むしろこの金融相場はインフレ気味ですし、行政によるブレーキを掛けないといけない局面も近いかもしれません。
ちなみに預金封鎖とかないと思ってるかもしれませんが、我がファミリーでは割と現実的に考えていますよ。ここまでお金があふれちゃったら、どうにか合法的に国は資金回収したいですよね。民間ではマネーの偏在ありまくりですし、行政が介入しても（NISAや年金運用等）、何百兆というマネーは適切な配分や循環ができていません。
民主主義でも、はっきり言って選挙権以外は平等ではないです。日本国内に何十年も動かしていない資金がある人は資産家でしょうが、正直申し上げて、金融リテラシーか行動力にかけている人です。
相続税の趣旨にもありますが、お金は有効活用する人に渡すことがこの資本主義の根幹です。
